最終更新日:2014/10/17

不動産のリスク

続いて不動産投資のリスクや、注意したいポイントについてご説明致します。どんなものにも、メリットがあればデメリットが存在します。リスクを怖がるのではなくて、リスクをよく知った上で、円滑にリスクと向き合うことが不動産投資の成功に置ける最大のポイントと言えるでしょう。近年話題のFXなどにも同じようなことが言えますね。管理人は頻繁にFX比較を行うようにしています。

  

リスク1.空き状態

月々安定した賃料収入を得られるのが不動産投資の魅力と言えますが、やはり借りてくれる相手を確保してはじめて成立するのです。
借り手が無い状態、つまり空室や空きテナント状態が続いても、税金や修繕費など諸経費は必ず発生します。したがって、収入がなく支
出だけがでるとやはり赤字状態になってしまいます。更に空き状態が続けば続くほどキャッシュフローは不健全になってしまい債務の返済にも滞りが出てしまいます。

対処法

入室希望者の多くなりそうな好立地の物件を購入しましょう。
商店街や駅までの距離などは物件の人気に大きく関わりを持っています。住む人の気持ちになり実際に自分の足で物件の周辺を歩いてみて、周りの環境を直に確認してみましょう。
入室審査は厳密にしましょう。入室時の信用調査、保証人の確認をしっかりしましょう。
家賃滞納や無断退去(夜逃げ等)による損失を避けるためにも適当な契約は厳禁と言えます。
清潔かつ快適であり、信頼のある不動産であることが人気物件の第一条件となります。
経費はかかりますが定期的なリノベーションを心がけましょう。そうすることで住民も長く住んでくれるでしょう。
安心できる管理会社・メンテナンス会社とつきあうことも忘れずに。
不動産のご近所情報に耳を傾けましょう!
近隣の環境の変化=物件の稼動率はとても大きな関係があるのです。学校、又は工場の移転など、ご近所に大きなマイナス変化があった際は、買い替え等も頭にいれて早めに行動するようにしましょう。生活環境の変化には常に過敏に動くことも重要になります。

リスク2. 自然災害

地震や台風・洪水などの自然災害で不動産そのものが崩壊したり、賃貸経営が不可能な状態になる危険性があります。
自然災害と言うだけに、自分本人ではどうにもできませんが、事前の対策を取ることは出来ます。

対処法

・地震保険や火災保険には必ず加入しましょう。
一般に融資を受ける際に加入するのは火災保険だけになっています。ですが、掛け金が少し高くても、が万が一に備えて地震保険にも同時に入っておくと安心でしょう。特に日本は地震が多いので、大きな地震が来ないとは絶対にいえないのです。
・物件を購入する際は、その地域の地盤や建物の耐震強度など、特に耐震強度はニュースなどでも問題になりましたので、前もって調べておくと良いでしょう。

リスク3.流動性の低さ

不動産はほかの金融資産と比較して、流動性が低いと言われています。すなわち現金化するのが安易ではない資産となります。例えば、預貯金の場合は、その日のうちにでも引 き出すことが可能ですし、株券も数日もあれば現金化することが可能です。ですが不動産を現金化したいと考えた場合、その不動産をまず誰かに売却する必要があります。まず買い手を探し、買い手と価格交渉をし、契約をする・・・という段階を通らなくてはなりません。その結果、現金を手にするのは最低難しくなります。

対処法

売り急いで損をしないように、売却する際には数ヶ月前からの余裕を持つようにしましょう。また、早急な現金化が必要にならない為のも、計画的な資産管理を心がけることが何より大切と言えます。

リスク4.金利変動のリスク

融資を利用している場合は、金利変動のリスクに十分注意しましょう。
あなたが利用している融資が変動金利の場合は、金利の上昇に伴い返済額もあがってしまいます。その結果、収益性が低下してしまいます。

対処法

出来るだけ固定金利の融資を受けるようにしたり、途中から変動金利に切り替わる場合でも固定金利の期間がわずかでも長い融資を選びましょう。また出来る限り繰り上げ返済に努める様にして、返済期間をよく考えて融資や返済方法について知識を身につけることが何よりの対策でしょう。

リスク 5. 価格下落

不動産自体の価値、価格が低下してしまう可能性も考えておきましょう。分かりやすい例として、バブル時期に2億円で購入したマンションが、現在、1億円の価値しかなくその価格でしか売る事が出来ないということもあると言うことです。この場合、仮にこのマンションの買い手が見つかった場でも売却損(キャピタルロス)が発生してしまいます。

対処法

不動産を購入する際に、まず今のこのタイミングが「買い時なのかどうか」を見極めなければなりません。バブル期のように極端に不動産価格が上昇している場合はどちらかというと、『売り時』であって『買い時』ではないということなのです。低価格時に購入しておけば、将来不動産の価格が変動したときにこうむる被害も低価格というわけですね。ただ、買い時、売り時の見極めは一般の人にはとても難しく、不動産のプロに相談したい普段から気軽に相談できる業者と信頼関係を築いておくことも大切なことです。

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